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La photographie immobilière

On dit qu’une image vaut 1000 mots. C’est particulièrement vrai en immobilier.

Dans la très grande majorité des cas, le premier contact d’un potentiel acquéreur avec votre bien passe par une annonce. Les quelques photographies présentées doivent enclencher l’envie de la visiter. A contrario, des images de mauvaises qualités éloigneront les visiteurs :

Il est donc essentiel que le coup de cœur virtuel opère à cet instant clé !

A l’instar de mes confrères, je ne suis pas une professionnelle de l’image. Cependant, l’utilisation de matériels et méthodes spécifiques me permettent de belles prises de vues qui vont sublimer votre maison ou votre appartement.

J’obtiens les plus belles photos immobilières en respectant ces trois règles : la préparation, le matériel et les prises de vues.

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La préparation

Cette phase est essentielle à la réalisation de belles images. Il est indispensable que votre logement soit tel que les acquéreurs veulent le voir, à savoir sain, aéré et lumineux. Il faut donc le mettre en scène, autrement dit appliquer les six règles de base du Home Staging :

 

 

DÉSENCOMBREZ - DÉPERSONNALISEZ - RÉPAREZ - RÉAMÉNAGEZ - DÉCOREZ - SOIGNEZ L’EXTÉRIEUR

 

 

 

Vous trouverez le détail de mes consignes dans la page dédiée à la valorisation immobilière ici (rubrique "Les règles").

Maintenant que votre espace est prêt, sortons le matériel !

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Le matériel

N’étant pas une photographe professionnelle, je vais m’attarder ici sur les critères techniques que j’estime essentiels à la prise de vue d’un sujet particulier.

En effet, un bien immobilier a la particularité d’être un espace essentiellement fermé et clos, avec une exposition à une source lumineuse très variable. C’est aussi un modèle sans mouvement, donc statique.

 

Résolution

 

C’est le premier critère que tout acquéreur d’un appareil photo numérique regarde car c’est celui qui détermine la quantité d’information qu’il peut capturer. La qualité de l’image dépendra donc de la capacité du matériel à reproduire de la façon la plus fidèle le sujet exposé.   Pour ma part, je m’attache surtout à ce qu’une image soit la plus précise (en termes de couleurs, d’exposition à la lumière et de netteté), aussi bien en petit format (vignette d’un site d’annonce) qu’en plein écran.

HDR

 

Pour High Dynamic Range (Haute Plage Dynamique en français). C’est une technologie devenue courante et appliquée au monde de la photo et de la télévision. Elle consiste à combiner plusieurs prises de vue d’un même plan avec différentes expositions. Ainsi le contraste est optimisé et les photos sont plus vives, éclatantes et naturelles.

Profondeur de champ

 

Chaque photo doit révéler le potentiel d’une pièce, l’impression de volume doit dominer sur chaque prise de vue. Les photographies grand angle sont privilégiées afin de garantir cet effet, tout en restant sur les formats standards 4:3 ou 16:9. L’usage de la fonction panoramique est tentante mais elle ne sublimera pas votre bien, bien au contraire.

En effet, elle a tendance à étirer le sujet et ainsi déformer la réalité.

De plus, les sites de petites annonces ne gèrent pas ce format. Les photos apparaîtront réduites donc impossibles à apprécier.

J’utilise quotidiennement deux appareils. Le premier est l’appareil photo de mon Ipad Pro 2018, me garantissant un rendu correct et garantissant les trois critères ci-dessus.

Pour un résultat optimal, notamment en terme d’image grand angle, j’utilise le Matterport Pro2. Il s’agit d’une caméra me permettant de réaliser des vues à 360° de visites virtuelles et des prises de vues de très haute qualité.

 

 

Les pièces sont rangées et le matériel adéquat dans mes mains (ou sur un trépied), que vais-je donc prendre en photo et comment le faire ? C’est la prise de vue ...

 

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La prise de vue

Chaque espace intérieur et extérieur d’une maison ou d’un appartement étant unique, tant en terme d’exposition à des sources lumineuses naturelles ou artificielles, de volume et d’éléments à mettre en valeur, je dois adapter la manière dont mon appareil va capturer l’information.

 

La règle des trois tiers

 

Grand classique dans la photographie en général, aussi bien pour les novices que les avertis. C’est une technique simple consistant à répartir le sujet de façon équilibré sur l’ensemble de l’image et ne laisser aucun « espace » vide ou sans intérêt. Tous les appareils photos affichent ce repère, ce qui permet en outre une capture bien droite. Il n’y a rien de plus désagréable de regarder des photos inclinées qui dénotent d’un manque d’intérêt voire de professionnalisme de son auteur.

 

 

La source de lumière

 

Il faut faire entrer la lumière naturelle et le montrer car c’est un message important à livrer à nos potentiels acquéreurs. Je privilégie donc les prises de vues en journée, idéalement lorsqu’elles sont ensoleillées (mais nous sommes tous dépendants des caprices de la météo ;-). Le piège dans cet exercice est la surexposition qui rendrait une photo trop éclairée. Je ne me mets jamais face aux fenêtres si le soleil est trop abondant pour éviter les forts contre-jours. Il peut être toutefois possible dans certains cas de limiter cet apport excessif de soleil en s’aidant des éclairages intérieurs (en veillant bien sur à ne pas les orienter vers moi) et en jouant avec la sensibilité de mes appareils.

 

Les pièces spacieuses

 

La surface d’une grande pièce est un élément important du texte d’une annonce mais il est impératif de le démontrer par une photographie. L’usage du grand angle prend ici toute son importance. Pour révéler au maximum le volume et la profondeur, je me place souvent dans un coin de la pièce ou adossé à un mur, en mode horizontal (paysage) et à hauteur d’homme.

 

 

 

Les espaces exigus

 

Ici, je recherche à donner de l’intimité, de la proximité. Une prise de vue en mode vertical (ou portrait) dans l’axe de la pièce accompagnée de son éclairage m’aident à donner cette impression. Le mode portrait permet de valoriser un espace réduit comme  le coin lecture d’un salon.

Les sols

 

Des tomettes ou un parquet brut donnent généralement envie aux acquéreurs. Afin de mettre en valeur ces matières, je réalise une prise de vue en contre-plongée, c’est à dire orientée du bas vers le haut. Le sol y est ainsi bien plus visible que dans une prise de vue à hauteur d’homme sans occulter le reste de la pièce (mobilier et plafond).

Les espaces extérieurs

 

Le charme de votre bien peut opérer sur votre jardin. Je peux mettre en avant :

  • Son agencement général : Le mode plongée (du haut en bas, à partir d’un escabeau ou d’une chaise) aide un potentiel visiteur à comprendre la répartition de cet espace.

  • Piscine, terrasse : Leur présence peut être décisive pour un achat, il faut donc les montrer. Je les présente en mode paysage avec la maison ou un espace remarquable en arrière-plan.

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Qui suis-je ?

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Maria Fatima DA COSTA

Votre Conseillère Immobilier Côté Particuliers sur Cholet, Sèvremoine et les alentours depuis 2016.

 

La mise en valeur d’un bien à vendre passe par le texte d’une annonce, mais aussi et surtout par les émotions que peuvent provoquer les images. Ces quelques règles et outils vous ont donné une idée de la manière dont je travaille. Ils me permettent de répondre à vos attentes en tant que vendeurs et susciter l’intérêt de potentiels acquéreurs. Suivant le type de bien et l'émotion recherchée, je peux faire appel également à un photographe professionnel.

Je serai ravie de vous accompagner dans la réalisation de votre projet de vente ou d’achat immobilier. Sur ce site, je vous détaille l’ensemble de mes services, les outils et les étapes clés d’une transaction immobilière.

N’hésitez pas à le parcourir et à me contacter par téléphone ou en cliquant sur le bouton ci-dessous.

A très vite !

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